尽管一个属于房企的文化旅游发展时代已经来临，但如何做好文旅地产项目依然需要一个有待完善和进化的市场。一面是市场逐步兴起的文旅风，一面是还不够成熟的文旅开发市场，在政策的扶持下，成都乃至全国的文旅项目是否能走出一条独特的发展之路？
兴起的文旅热
文旅项目同旅游项目不同，旅游地产的核心资源在于景观与自然资源，而纯正的文旅项目需要文化产品和人文氛围的营造。“文旅地产是 ‘文化+旅游+地产’，其核心是‘文旅’而不是‘地产’。其产品形式是‘文旅产品体验和服务’。传统模式上的地产开发做文旅项目实际上并不是纯粹的文旅项目，同文旅一起兴起的还有小镇，但是小镇在投入上相对文旅项目要小一些。”成都一文旅项目策划负责人对新浪乐居表示。
11月8日，7个文化旅游项目签约落户四川天府新区。项目分别是：黄龙溪新型城镇化项目、海航-龙泉驿文化旅游项目、恒大文化旅游综合项目、新加坡仁恒国际文化生态城项目、法国勒芒文化体育园区项目、华熙国际投资集团文体及健康养生项目以及“全民玩艺”文化产业孵化基地项目。7个项目，单个项目投资总额均超过100亿元，签约总额高达2518亿元。
在此之前成都地产市场已经有不少具有文旅性质的项目落户。万达位于都江堰的万达城文旅项目；合景泰富位于大邑县青霞镇的合景•云上国际旅游度假区等。其实，早在在 2011年这一类项目在成都房地产市场已经出现了很多。如，蓝光峨秀湖、保利石象湖国际乡村俱乐部、华侨城、博客小镇等项目等。
目前，我国的旅游地产分为五大类型——主题游乐型、景点依托型、民俗小镇型、度假酒店型以及文创产业园型，而具有文旅性质的类型是主体游乐型，文创产业园型和民俗小镇型。
文旅基本有两大类，一个是商旅文，另一个是文旅商。众所周知的迪斯尼就是文旅商，它主要是做文化产品，比如拍电影，因为有了文化产品的导入就有了消费力，从而产生延伸商业和商业机会；另一种商旅文，是做商业，但植入文化元素，一个商业模式再用文化来进行包装，所以最后的盈利模式并不是来自于文化产品。
据《中国旅游地产发展报告(2015-2016)》白皮书显示，2015年中国新增的723个旅游地产项目中以房地产开发与建设为主营业务的企业约占80%。显然房企染指文旅项目已经成为一种现象。
另一份来自戴德梁行发布数据显示，2015年全国10亿元(人民币)以上的在建旅游项目有2057个，50亿元以上的在建旅游项目404个，投资额100亿元以上的旅游项目185个。
一面是市场逐步兴起的文旅风、小镇热，一面是还不够成熟的文旅开发市场，同时在政策的扶持下，成都乃至全国的文旅项目是否能走出一条独特的发展之路？
目前房企文旅项目开发重点不在文化上
由于文旅项目资金投入大，按照可持续发展的逻辑运转需要开发一套新的商业模式。
目前中国大多房地产企业还没有完成原始资本积累，上海交通大学海外教育emba特聘讲师藏涛表示，“房企的开发重点并不在文化产品上，最后支撑房企的还是文旅背后的商业，文化部分就是幌子。”
他还表示，目前中国没有标准意义上的文旅项目，都是文旅商或者商旅文，因为这类定位没有盈利模式，文化产品创意也不够好。文旅就是你通过文化产品的开发运营，产生一堆粉丝，然后这些粉丝冲着你的文化产品来旅游，这个就是文旅产品。成熟的文化产品就有运营模式，而文化产品比如古建筑、歌舞、动画片，甚至杂技也可以说文化产品，有标准意义的文化产品从而带动旅游人群，这就是标准的文旅，但中国还没有形成这种开发模式。
事实上文旅项目的开发需要投资比较大，投资期限长、回收期慢。这类项目呈现的特征就是，“大投入大产出，中投入小产出，小投入没产出。”所以对于开发商而言做文旅项目需要雄厚的资本储备。
文旅项目也是一个长期投入的产品。迪士尼通常一个公司的运转周期超过20年以上，“中国房地产企业还没有完成原始资本积累，它的心思还不在文化产品上。”藏涛指出。
在中维国际董事长谢绍宁看来，文化是一种传承，具有特殊性和地域性，历史和民俗是需要时间沉淀的，与房地产企业开发模式不同，文旅项目回报周期长，付出的成本高，所以是完全不同的两种金融模式，开发商在做地产时需要考虑成本和足够的流动资金，这和做纯粹的文旅地产是存在矛盾的。
另一方面在越来越激烈的房地产市场房企生存需要有土地储备，需要迎合时下消费者的消费习惯，快速发展的同时还要兼顾文旅项目的建设是个矛盾点。四川中原地产顾问事业部总经理赵忻分析道，文化需要深入骨髓，从规划到实体，从企业品牌到项目理念，从精神层面到景观小品，从小策划师到文化大师，从置业顾问到文旅管家。所以房企做文旅一般抓住对客户最有效的的点去放大，文化反而成为附属品。