一、房地产去库存的大阳谋
文/端宏斌 来源：老端的观点
老百姓都喜欢阴谋论，但实际上阳谋远比阴谋可怕。阴谋多数都是假的，而阳谋多数都是真的。
本轮楼市涨得已经颠覆了所有经济学原理了，至于为啥涨？我党一开始就说的明明白白：去库存！经济学告诉你，要想去库存唯有降价，但是在中国这条原理是反的，越是涨价卖得才越好。你要真敢降价，愤怒的房奴立马把你售楼处给砸了，买了房的也会要求退房。
让我们先来理一理整个流程。
2014年11月22日——降息2015年2月28日——降息2015年3月27日——控制供地规模2015年3月30日——下调首付比例2015年5月10日——降息2015年6月27日——降息2015年8月25日——降息2016年2月2日——再次下调首付比例2016年2月21日——买房契税下调
今年一二线楼市的火爆，就是这9个实实在在的利好带来的效果。那么为啥现在那么多城市搞限购呢？道理也很简单，因为这些城市去库存的任务已经完成了，至于房价会不会跌，政府根本不关心这件事，政府关心的只是能否把新房子卖给你，至于房子在你手里能不能再高价卖给下家，政府根本不关心。
有人可能会说了，那么三四线楼市怎么不火啊？三四线楼市去库存压力更大呀。你说的没错，但去库存这件事要一步步来。就像水果摊上卖苹果，又大又圆又红的苹果肯定是最先卖掉的，等样子好看的苹果卖完了，才能轮到那些又小又扁又青的苹果。在股市里这叫做板块轮动，同样的，楼市也会轮动。
打响楼市暴涨第一枪的是深圳，深圳涨幅第一，均价也是第一，因为深圳除了有以上9大利好之外，还有一个神创板光环加持，神创板去年高达160倍的市盈率造就了无数富豪，这些人心里很清楚，公司根本不值这个价，既然如此还奋斗个屁，赶紧高位套现去买豪宅，住进豪宅就步入了新贵行列，比纸面富贵实在得多。
深圳之后就是上海和北京，买到一线城市的房子属于身份和地位的象征，直接关系到你能不能享受到一线城市的教育、医疗、文化资源。现在的中国，由于产能过剩，其实你日常消费花不了什么钱，所以那些没办法通过淘宝购买的商品就显得特别珍贵了，一线城市的教育医疗是你邮购不到的，这些东西的价值就通过房价来体现了。
北京上海深圳就相当于股市里的龙头股，龙头股疯狂拉升可以带动整个大盘上涨，但是一线城市本就没多少库存，因此很快就从严限购了，你有钱也不给你买，逼迫这些资金跑去二线楼市，以及一线楼市的周边楼市。
一线城市的买房者眼看着房价拼命涨，而自己没有房票，心里那个着急啊，所以不管三七二十一，先回老家，把省城的房子买了再说，不愿意回老家的，就在一线城市的周边下手。北京的情况我不熟，上海周边的嘉兴、昆山、启东就是这么起来的。至于为啥合肥也暴涨？那是因为在上海的外地人中，安徽人的比例最高，买不到上海的房子，就只能买合肥的了。
十一长假我考察了上海周边n个楼盘，凡是均价在1万以下的统统被哄抢。看房大巴车从上海出发，到目的地的时间如果在1个小时以内，客户就愿意接受2万的均价，如果时间在2个小时以内，客户就愿意接受1万的均价，超过2个小时客户就不买了。昆山之后是嘉兴，嘉兴之后是启东，再接下去，估计就要到南通和湖州了。
随着越来越多的城市限购，买房的资金就流向那些还没涨的城市，这就跟股市里低价股受到追捧是一个道理，别的股都被炒过了，就剩下低价股还没被炒过，所以资金都跑去买低价股。比如，一直就没怎么涨的重庆现在开始涨了。
大家很关心限购之后的房价走势，我认为房价是会跌的，反正去库存的任务已经完成了，房价跌一跌政府也不着急。房价跌只不过是走三步退半步的跌，大跌是不可能的。中国的情况和美国不同，美国那是零首付，房价跌了直接弃楼断供，中国人买房至少2-3成的首付，房价不跌个30%以上他是不会弃楼断供的，只要他还坚持还贷款，中国就不可能出现次贷危机。
一二线楼市跌了还能起来，三四线楼市跌了就很难起来了。至于你买的这个房子跌完了还能不能继续涨，你只需要问问你自己，这套房你自己会去住吗？如果答案是会，那么这房子还能涨，如果答案是不会，那你趁早卖掉吧。
二、买房，其实是每个人一生中最深刻的一次修行
前几天，青岛君和一位专职炒房的伙计一起吃饭
他说，算来算去，还是国家最牛
原本，他已经意识到人民币贬值的速度有点快，于是把自己的一部分资产，慢慢地换成美元，转到了国外了
谁料，这半年多来的房价上涨，让他又蠢蠢欲动，心痒难耐
于是，他又把美元换成了人民币，杀到了房市，重操炒房旧业
说来也真巧，刚买完房子办下房产证，就看到
20个城市纷纷出台严厉的限购限贷措施
让他恍惚中嗅到了一点上当受骗的不安味道
他的感觉，也印证了银行业界人士的判断
在限购限贷措施出台之前，有银行业界人士就警告说：眼下最大的风险不是房地产泡沫破裂，毕竟房地产泡沫破裂最大的受害者只是高位抢房入市的少部分人，最大的风险是国民的账户上有太多可以动用的人民币，如果不能营造出一种人民币资产在国内能够保值增值的氛围，国民会都想着换汇避险或者外逃，这种情况必须杜绝发生。所以，让房价上涨，吸引资本进入，不要换汇外流，其实就是在保汇率.。当民众感觉只有买房能赚钱，其他干什么都不靠谱，资金必然如洪水一般涌进楼市，当民众把多年的存款和未来的收入都绑定到了那堆钢筋水泥上，也不会有大量的资金来威胁外汇安全了，这也直接降低了外汇贬值的压力。
那么，怎么把居民绑定到钢筋水泥上的钱彻底锁定，或者说，让他们牢牢沉淀在房子上呢？
锁定的方法，无非就是改变上涨趋势，让房价横盘或者下跌，尤其是出台各种交易限制，让成交量大跌，让房子出手变得很难。
房子卖不出去，投资客无法套现，资金就成功锁定了。
这局棋环环相扣，步步惊心，套路深深，岂非鸡贼的房地产投机客所能看破。
于是，在银行业界人士发出警告一个星期之后，限购限贷开始了，全国20个城市出台了限购限贷措施。尤其是深圳和北京这样的城市，非常严格，深圳二套的首付是70%。
这意味着什么？这意味着深圳动辄数千万一套的改善型需求的房产，仅仅首付的现金就要过千万，而且认房也认贷，而这些房产，此前正式房地产投资投机资金的最爱。
真正有购买力的人，早已没了购买的资格。
有购买资格的人，一种是只能付出不多首付的刚需，也就是刚开始买第一套房子的人，他们自然不会买这种数千万一套的高价楼盘。另外一种是小有积蓄，并且只有一套房子的深圳本地中产阶层，但原本只需要几百万的首付，一下子增长到千万现金，谁还能拿得出？谁还敢拿出？
这下，可以确定的是，深圳已经彻底将大量的投机投资资金，死死锁在了这些房子上。
这一招，够狠，也够毒，手起刀落，一剑封喉。
不仅如此，对居民的储蓄存款，国家还留有后手
国务院今天出台了一个关于降低企业杠杆率的文件，主要意思是：有序引导储蓄转化为股本投资
把居民的储蓄赶出来，赶到楼市和股市中去，而不是成为外汇和人民币汇率的压力
是最重要的任务！
所以，在这个时候，有些聪明人，都在捂紧他们的钱包。
这两天，网上流传的一份文件，更是透露了十一假期期间，20城市为何要加班加点出台限购限贷措施。
原来，9月30日上午，住建部在北京召开了热点城市房地产工作部署会。会议传达了两位主要领导的批示和副总理在9月28日上午房地产专题会上的重要讲话。北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州等16个热点城市市长汇报了遏制房价过快上涨的方案。除直辖市外的13个城市所在的9个省省政府领导、建设厅厅长参加了会议。
那么，国家层面是如何指示的呢？
有领导批示：房地产去库存问题，要区别对待，一市一策，一二线城市要防泡沫，三四线城市要同城镇化进行相结合。
有领导分两次作了批示：1、一线城市要控制住，二线城市要稳定住，三四线城市要活起来。2、要认真研判各城市情况，一二三线城市情况各有不同，要采取适当措施，切实防范风险，我特别担心房价会失控。如果出现房价失控，要问责。
还有领导批示说：1、要防止房价过快上涨，防止泡沫；2、要全面深入分析，分城施策；3、各城市要突出重点，遏制房价过快上涨。引导资金更多地投向实体经济。
由此可以看出，此轮调控和之前完全不同
第一、楼市去库存有了新提法，即“要区别对待”，国家层面明确提出了的区别对待，有利于三四线城市库存的去化。把调控责任落实到16个热点城市地方政府身上，有利于发挥各地方政府的积极性，以及适应各地不同的市场现实，避免“一刀切“政策带来的误伤，这是实事求是的态度。
第二、罕见把楼市价格过快上涨提到了危及国家安全的高度，足以说明本轮房地产市场行情引起高层的极大关注。
第三，在国家层面“尽快遏制房价过快上涨的势头”的这个要求中，所谓的尽快，就是10月份务必看到成效。所以，各城市出台的措施乃至后续的措施， 必然是势大力沉，超出投机客的想象力。会起到一下子打蒙炒作资金的震慑作用。
无论承认还是不承认，今后很长一段时间内，在房子这个问题上，如果还是继续冒进
不仅是经济不正确，更是政治不正确，更是不相信我们强大的控制力和调控能力。
所以，这轮限购限贷的房产调控，一定会成功。
所以，多头不要抱有继续暴涨的幻想，和国家政策对着干
当然，空头指望价格暴跌，也是属于想多了。
政策拐点已出，房产关涉大局
任何人，任何资本，都必须听国家的，更要配合国家。
价格稳定，轻轻震荡或者缓涨，才是国家和社会利益之所在。
当然，有些老江湖，从国家层面定的调子上，反向思考，还是嗅出了别的味道
这不正说明，这个调子，这个对一二三线城市的区分调控要求，不正是认可了一线城市和强二线城市房产的价值。
也就是说，所谓的房地产泡沫，尤其是一线城市和强二线城市的房地产的泡沫，是不存在的。
你看，仅仅是买套房子，除了要认真研究经济学，还要通晓政治学，
既要攒到足够的钱，还要战胜性格缺陷，看透世间百态、人情冷暖
最后，更要和相关政府部门的各种“套路”斗智斗勇
想想也真是醉了
所以，不要总觉得有人买房买的早，是因为赶巧了、胸无大志或者傻人有傻福
所以，不要总觉得有些人出手买房的时机好位置好，仅仅是因为运气好
所以，不要瞧不起炒房的大爷大妈，不要腹诽“推高房价的丈母娘”
他们可能更早参透了房地产政治经济学真谛
……
买房，其实是人生最深刻的修行。
而一轮又一轮的调控，则是这条艰难的修行路上，那条最深的套路
买过的人，没买的人，观望犹豫的人，打死都不买的人，和买过许多套的人
其实在不知不觉中，选择了不一样的人生。